In den meisten Fällen werden Makler zuerst von Vermietern ausgewählt und mit der Vermittlung eines Mietvertrags beauftragt. Später sind sie üblicherweise als „Doppelmakler“ sowohl für den Vermieter als auch für den zukünftigen Mieter tätig und können von beiden Seiten Maklerprovisionen verlangen. Die Zahlung der Provision blieb bisher allerdings „ausschließlich oder zu einem großen Teil“ an den Wohnungssuchenden hängen, heißt es in der Folgenabschätzung zur Reform des Maklergesetzes.
Ab 1. Juli sollen vor allem die Vermieter für Provisionen aufkommen. „Wenn eine Wohnung von einem Makler inseriert wurde und ich nehme diese Wohnung, dann kann ich davon ausgehen, dass ich Zweitauftraggeber bin und keine Provision mehr zahlen muss“, sagt Walter Rosifka, Leiter des Wohn-Teams in der Arbeiterkammer (AK) Wien.
Maklerverträge für Wohnungssuchende verschwinden
Wer eine Wohnung mieten wollte, musste meistens vor oder bei einem Besichtigungstermin einen Maklervertrag unterschrieben. Kam dann tatsächlich ein Mietvertrag zustande, war man als zukünftiger Mieter zur Zahlung der vereinbarten Maklerprovision verpflichtet. „Wir werden mit den Mietern in der Regel keine Maklerverträge mehr abschließen“, erklärt Michael Pisecky, stellvertretender Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer (WKO).
In Zukunft werde man nicht mehr als Doppelmakler, sondern hauptsächlich als Vertreter der Vermieter-Seite tätig sein. Die WKO hat mit dem Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) bereits neue Informationsblätter und Muster-Verträge für Makler erarbeitet: Darin werden Mieterinnen und Mieter auf deren – neue – Rolle als einseitige Vertretung hingewiesen. „Außerdem kann der Mieter jetzt einen Suchauftrag geben", so Pisecky.
Weiterhin Provisionspflicht als „Erstauftraggeber“
Unterschreibt man bei der Wohnungssuche so einen „Suchauftrag“, wird man zum Erstauftraggeber der Maklerin. Schließt man später einen Mietvertrag für eine Wohnung ab, die die Maklerin vermittelt hat, muss man auch als Mieter weiterhin Maklerprovision zahlen. „Allerdings nur, wenn die Maklerin die Wohnung, die sie diesem Mieter anbietet, erst nach Erteilung des Suchauftrags gefunden hat“, betont Pisecky. Hatte die Maklerin die Wohnung bereits zuvor im Angebot, wäre eine Provision an den späteren Mieter nicht erlaubt: In diesem Fall hätte bereits der Vermieter den Erstauftrag zur Vermittlung gegeben.
Die Novelle des Maklergesetzes verpflichtet Makler dazu, jeden Abschluss eines Maklervertrages mit Datum zu dokumentieren. Wenn sie eine Provision von Wohnungssuchenden verlangen, müssen sie darlegen, den Vermittlungsauftrag des Vermieters für die Wohnung tatsächlich erst nach dem Suchauftrag des zukünftigen Mieters erhalten zu haben. Die maximal zulässige Höhe der Maklerprovision bleibt auch nach dem 1. Juli gleich: Bei einem höchstens auf drei Jahre befristeten Mietvertrag darf die Provision maximal eine Brutto-Monatsmiete (Miete inkl. Betriebskosten, aber ohne Umsatzsteuer) betragen. Bei Verträgen, die länger als drei Jahre laufen oder unbefristet sind, dürfen Makler zwei Brutto-Monatsmieten verlangen. Zusätzlich zur eigentlichen Provision müssen jeweils 20 Prozent Umsatzsteuer bezahlt werden.
Branchenvertreter Pisecky rechnet allerdings nicht damit, dass viele Mieter in Zukunft provisionspflichtig sein werden: „Das wird ganz selten und nur bei besonderen Immobilien der Fall sein.“ Selbst wenn man als Mieter den Erstauftrag gegeben hat, muss man keine Provision zahlen, wenn Makler und Vermieter am Unternehmen des jeweils anderen beteiligt sind oder der Vermieter absichtlich keinen Erstauftrag erteilt hat, damit die spätere Mieterin zur Erstauftraggeberin und damit provisionspflichtig wird. In diesem Fall droht eine Geldstrafe von bis zu 3600 Euro.
Regeln leicht zu umgehen?
AK-Mietrechtsexperte Walter Rosifka glaubt allerdings, dass die neuen gesetzlichen Bestimmungen leicht umgangen werden können. Das Gesetz besagt etwa nur, dass der Vermieter den Erstauftrag an den Makler aus dem Grund vermieden haben muss, „damit der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber provisionspflichtig wird“. Ein Vermieter könnte aber auch behaupten, keinen Erstauftrag an den Makler erteilt zu haben, „weil er Makler prinzipiell nicht mag oder weil er keine Provision zahlen wollte“, so Rosifka. Damit der Mieter in so einem Fall nicht provisionspflichtig wird, müsste er beweisen, „was sich angeblich im Kopf des Vermieters abgespielt hat. Wie soll das gehen?“
Generell werde es Mietern schwer fallen, Umgehungen nachzuweisen, wenn sie die Zahlung einer Provision für unrechtmäßig halten. „Der Makler wird immer sagen: Die Wohnung habe ich erst gefunden, nachdem du, lieber Wohnungssuchender, mir einen Erstauftrag gegeben hast.“
Makler kritisieren: Weniger Transparenz und Beratung durch Reform
„Wir verstehen diese Vorwürfe nicht“, sagt Michael Pisecky, angesprochen auf mögliche Umgehungsversuche. „Nur wenn der Mieter dezidiert einen Suchauftrag gibt und Erstauftraggeber ist, werden wir eine Provision verrechnen.“ Laut Pisecky werden sich viele Vermieter die einseitige Maklerprovision sparen wollen und weniger Wohnungen inserieren. Außerdem würden Wohnungssuchende in Zukunft oft direkt mit dem Vermieter oder dem Vormieter statt mit einem Makler verhandeln müssen. Mieterinnen und Mieter würden dann nicht mehr von den Aufklärungs- und Informationspflichten, denen Makler gesetzlich unterliegen, profitieren: „Die Beratung für den Mieter wird sehr darunter leiden.“
Die neuen Regeln gelten für Provisionsvereinbarungen ab dem 1. Juli: Wenn man noch im Juni eine Wohnung besichtigt und dabei einen Maklervertrag unterschreibt, ist man als Mieter daher weiterhin nach den alten Regeln provisionspflichtig – auch, wenn man den Mietvertrag erst im Juli nach Inkrafttreten der Reform unterschreibt. 2027 sollen die neuen Regeln evaluiert werden.