Was der Mietvertrag regelt

In Mietverträgen werden nicht nur die Ausstattung und der Mietzins festgehalten. Es wird auch die Dauer der Vermietung bestimmt, denn oft werden Wohnungen befristet vermietet. Über die Art des Mitverhältnisses sollte man sich ebenfalls im Klaren sein, denn bei einer Untermiete hat man weniger Rechte.

Wenn man den Stift zum Unterschreiben zückt, ist das oft ein feierlicher Moment. Die Wohnung ist gefunden, der Mietvertrag liegt vor. Darin werden die Rechte und Pflichten des Mieters festgehalten. Daher sollte der Vertrag genau gelesen werden. Außerdem gilt es, auf individuelle Klauseln zu achten. Sie regeln etwa, ob bestimmte Haustiere nicht gestattet sind oder was im Haus abgesehen von der Wohnung sonst noch genutzt werden darf.

Gebühren für Vertragserrichtung unzulässig

Was bei der Wohnungsbesichtigung mündlich zugesichert wurde, etwa Parkplatz- oder Gartennutzung, sollte man sich schriftlich bestätigen lassen, empfiehlt Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer (AK) Wien. Auch etwaige Mängel sollten bei einer gemeinsamen Begehung mit dem Makler oder dem Eigentümer vermerkt werden, bevor man unterschreibt.

Den Vertrag sollte man sich genau und in Ruhe durchlesen. So kann man Fragen klären, noch etwas umformulieren und festhalten. Vorgefertigte Klauseln, die etwa Haustierhaltung generell verbieten, sind nicht zulässig. Der Vermieter kann aber durchaus konkrete Bedingungen angeben, wie zum Beispiel, dass keine Giftschlangen oder „Kampfhunde“ gehalten werden dürfen.

Immer wieder ist in Wohnungsinseraten von Gebühren zu lesen, die für die Errichtung des Mietvertrags anfallen. Das ist aber bereits seit 2017 laut einem Urteil des Obersten Gerichtshofes (OGH) nicht zulässig. Als Teil der üblichen Verwaltungstätigkeiten sollte das über die Betriebskosten abgerechnet werden. Wer so ein Bearbeitungshonorar gezahlt hat, kann es wieder zurückfordern.

Häufig befristete Verträge

Befristete Mietverträge haben oft eine Dauer von drei oder fünf Jahren. Für Vermieter stelle das eine Sicherheit dar, sagt Walter Rosifka. So könne man sich anschauen, ob die Miete pünktlich bezahlt wird und, ob die Mieter in der Wohnung keine Schäden verursachen. „Derzeit sind etwa 60 bis 70 Prozent der Angebote befristet“,schätzt Rosifka. Bei privaten Mietwohnungen findet man meist befristete Verträge, bei geförderten Wohnungen ist eine unbefristete Vermietung die Regel.

„Auch ein unbefristeter Vertrag ist nicht unkündbar. Das ist ein Irrglaube“, betont der Wohnrechtsexperte. Allerdings kann so ein Vertrag nur gekündigt werden, wenn ein im Gesetz genannter Kündigungsgrund vorliegt. Das wäre zum Beispiel gröblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung. Das muss nachgewiesen und das Beenden des Mietverhältnisses gerichtlich geregelt werden.

Nachteile für Untermieter

Als Hauptmieter schließt man den Vertrag direkt mir dem Eigentümer ab. Als Untermieter schließt man hingegen mit dem Hauptmieter einen Vertrag ab. Als Untermieter kann man einerseits recht flexibel ausziehen, andererseits aber auch leichter gekündigt werden. „Nämlich immer dann, wenn dem Hauptmieter das Untermietsverhältnis nicht mehr zugemutet werden kann. Zum Beispiel wenn Haupt- und Untermieter in derselben Wohnung leben und es zu Reibereien kommt“, erklärt Rosifka.

Als Hauptmieter ist es ratsam darauf zu achten, wann man aus dem Vertrag wieder aussteigen kann. Auch hier empfiehlt es sich, alles schriftlich festzuhalten: Zum Beispiel, dass man frühestens nach einem Jahr ausziehen kann und welche Kündigungsfrist eingehalten werden muss, etwa ein oder sogar drei Monate.

Elisabeth Stecker, help.ORF.at

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• Arbeiterkammer

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