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Bei der Überprüfung der Betriebskosten kann sich etwa herausstellen, dass es sich bei „Wartungsarbeiten für einen Lift“ eigentlich um Reparaturen zu dessen Erhaltung gehandelt hat. Für Erhaltungskosten müssen Mieter aber nicht aufkommen.
Nachzahlungen im Schnitt bei 200 bis 600 Euro
Bei der Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen kommen der AK seit dem Frühjahr immer wieder hohe Nachzahlungen unter. In vielen Fällen stellt sich heraus, dass sich die Teuerung auch auf die Mietverträge niederschlägt, so Juristin Bettina Schrittwieser, Leiterin der Kosumentenschutzabteilung.
Vor allem die Kosten für Strom und Wartungsarbeiten seien gestiegen. In der Regel geht es um Jahresnachzahlungen von 200 bis 600 Euro. Auf Anfrage kontrolliert die AK für ihre Mitglieder die Betriebskostenabrechnung. Das sei dann dringend ratsam, wenn eine Nachzahlung verlangt wird, sich Kosten in einem oder mehreren Punkten massiv erhöht haben oder plötzlich neue Positionen verrechnet werden, so die Juristin.
Wartungskosten ja, Erhaltungskosten nein
Ein typisches Beispiel sind Wartungskosten für das Haus. Diese dürfen an die Mieter übertragen werden. Oft könne man aber feststellen, dass nicht nur Wartung, sondern auch Erhaltungsarbeiten in diese Positionen hineingerechnet werden, so Schrittwieser. Der Lift eines Hauses etwa müsse jährlich kontrolliert werden. Dabei werden beispielsweise Dichtungen ausgetauscht. Ist aber die Lifttüre kaputt, falle das nicht mehr unter Wartungskosten, so Schrittwieser.
Derlei Reparaturarbeiten seien dem Bereich der Erhaltungskosten zuzurechnen, die nicht auf Mieterinnen und Mieter überwälzt werden dürfen. „Wir fordern dann die Rechnungen bei der Hausverwaltung ein und überprüfen, ob Wartungs- oder Erhaltungsarbeiten vorliegen“, so die AK-Juristin.
Im Schnitt 2,50 Euro netto pro Quadratmeter
Was die Höhe der Betriebskosten betrifft, empfiehlt Schrittwieser, sich an den Durchschnittspreisen zu orientieren. Bei einem Haus mit Lift habe man bisher mit mindestens zwei Euro netto pro Quadratmeter rechnen müssen, wegen der steigenden Energiekosten geht Schrittweiser ab heuer jedoch von 2,50 Euro pro Quadratmeter aus.
Bei der Wahl des Stromanbieters für das gemeinsame Stiegenhaus etwa, könne man als Mieter nicht mitreden. Der Vermieter sei hierbei aber verpflichtet, wirtschaftlich zu entscheiden.
Problem: Zu niedrige Vorauszahlungen
Immer wieder komme es vor, dass zu niedrige Vorauszahlungen verlangt werden. So hat die AK vergangenes Jahr etwa eine Hausverwaltung geklagt, die bei 100 Wohnungen nur rund einen Euro Betriebskosten pro Quadratmeter verlangt hatte, bis zu drei Jahre später dann aber massive Nachzahlungen in Rechnung stellte.
„Wir haben argumentiert, dass die Eigentümer eigentlich wissen hätten müssen, dass man mit einem Euro pro Quadratmeter Betriebskosten nicht auskommen kann“, so Schrittwieser. Damit seien die Kosten intransparent und dürften nicht vollständig auf die Mieterinnen und Mieter überwälzt werden.
Im genannten Fall schlug die Hausverwaltung im Rahmen eines Vergleichs vor, dass nur zwei Drittel der Kosten zu bezahlen sind. Damit bekamen die Mieterinnen und Mieter durchschnittlich 900 Euro zurück.
Forderung nach gesetzlicher Regelung
Aufgrund solcher Vorfälle fordert die AK eine gesetzliche Regelung für die Vorauszahlungen von Betriebskosten. Diese sollten transparent und kostendeckend sein und sich an den Durchschnittspreisen orientieren.
Nachzahlung noch von Vormieter verursacht
Schrittwieser sieht aber noch einen Mangel am bestehenden Mietrecht: Anfallende Nachzahlungen von Betriebskosten müssen von demjenigen bezahlt werden, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Rechnung gerade in der Wohnung lebt.
„Das kann bedeuten, dass jemand drei Monate in einer Wohnung wohnt, allerdings für das gesamte letzte Jahr die Nachzahlung leisten muss“, so Schrittwieser. Nachzahlungen sollten nur für jene Monate gerechtfertigt sein, in denen die Mieterinnen und Mieter auch tatsächlich der Wohnung gewohnt haben. Andererseits sollten auch diejenigen, die vorher zu hohe Betriebskosten gezahlt haben, bei der Abrechnung aber nicht mehr in der Wohnung leben, ihr Guthaben zurückbekommen, so die Juristin.
Wofür Mieter zahlen müssen und wofür nicht
Zuletzt fordert die AK eine Entrümpelung des Betriebskostenkatalogs. Dieser regelt, was im Rahmen von Betriebskosten verrechnet darf: von Abfall über Kanal bis zu Rauchfangkehrer-, Reinigungs- und Erhaltungsarbeiten.
Darin enthalten sind aber auch Kosten, die aus Sicht der AK nicht gerechtfertigt sind und nicht auf die Vermieter abgewälzt werden sollten. „Jene Kosten, die sich am Eigentum des Vermieters bzw. Hauseigentümer orientieren“, so Schrittwieser. Dazu gehören nach Ansicht der AK die Grundsteuer, alle Versicherungen, die das Haus betreffen, sowie Haftpflichtversicherungen des Eigentümers, sowie die Kosten für die Hausverwaltung. „Weil es einzig im Interesse des Eigentümers liegt, dass das Haus von einer externen Stelle verwaltet wird“, so Schrittwieser.