Die Frage wurde über Jahre diskutiert, brachte einige teils widersprüchliche OGH-Entscheidungen hervor und wurde schließlich vor rund sechs Jahren gesetzlich geregelt: Der Erhalt von Geräten in der Wohnung, die mit vermietet werden, ist Sache des Vermieters. Das betrifft vor allem die Heizungstherme. „Der Vermieter bekommt ja einen Mietzins dafür, dass ich sie nutze. Wenn die Therme repariert oder ausgetauscht werden muss, hat er das zu erledigen“, sagt Walter Rosifka, Mietrechtsexperte der Arbeiterkammer (AK) Wien, zu help.ORF.at.
Wartung nach Herstellervorschrift ausreichend
Diese Regel ist zwingend; steht im Mietvertrag etwas anderes, ist die Klausel ungültig. Mieterinnen und Mieter müssen sich dafür um regelmäßige Wartung der Therme kümmern. Allerdings hat der Oberste Gerichtshof hier unverhältnismäßige Anforderungen gekippt: „Der OGH hat sich an den Herstellerangaben orientiert und gesagt: Wenn der Hersteller ein Wartungsintervall von zwei Jahren vorschreibt, dann kann der Vermieter keine jährliche Wartung verlangen,“ so Rosifka.
Wenn die Therme in die Knie geht, kann der Vermieter die Reparatur nicht wegen fehlender Wartungsnachweise ablehnen. Er kann höchstens versuchen, sich das Geld dafür beim Mieter zurückzuholen – wenn der Nachweis gelingt, dass tatsächlich mangelhafte Wartung die Ursache für den Defekt war. Wartungen müssen nicht über Jahre hinweg dokumentiert werden, der Nachweis der letzten fristgemäßen Wartung wird laut Rosifka ausreichen.
„All-In“ für Thermenwartung
Reparaturaufträge sollten dennoch nicht auf eigene Faust, und nicht an die erstbeste Firma erteilt werden. Erstens sind unter den besten Suchergebnisse häufig unseriöse Unternehmen zu finden. Zweitens hat der Vermieter das Recht, sich den Installateur selbst auszusuchen. Das Thema Thermennotfall sollte daher mit der Hausverwaltung besprochen werden, empfiehlt Walter Rosifka: „Wenn die Nummer des Installateurs des Vertrauens nicht ohnehin am schwarzen Brett hängt, sollte geklärt werden, wer hier mit dem Vermieter zusammenarbeitet.“ Ist die selbst organisierte Reparatur zu teuer, könne es sein, dass der Vermieter die volle Übernahme verweigert.
Sinnvoll könnte es auch sein, über eine Art All-Inclusive-Paket bei Einzug zu verhandeln. Nach dem Motto: „Macht ihr doch die Wartung mit eurem Installateur, liebe Hausverwaltung, und gebt mir dafür einen günstigen Tarif.“ Rosifka zufolge gibt es durchaus Hausverwaltungen, die darauf einsteigen.
Für hartnäckige Fälle: Druckmittel Mietzinsreduktion
Schutz vor Notfällen, die gefühlt immer im Winter, immer in der Nacht und immer am Wochenende eintreten, bietet das natürlich nicht. Mietrechtsexperte Rosifka empfiehlt, wenn möglich und zumutbar, bis zum nächsten Werktag zu warten und dann die Hausverwaltung zu verständigen, um Diskussionen über die Rechnungssumme zu vermeiden.
Der Vermieter hat sich unverzüglich um die kaputte Therme zu kümmern; lässt er sich zu viel Zeit, könne man an die Möglichkeit der Mietzinsreduktion erinnern, „die mir gesetzlich zusteht, unter Umständen, bei völliger Unbrauchbarkeit, sogar um 100 Prozent. Das ist durchaus ein Aspekt, der den Vermieter oder die Hausverwaltung in der Regel dazu veranlasst, rasch den Schaden zu beheben“, so Rosifka.