Airbnb & Co.: Strengere Spielregeln in Wien

Die Vermietung von Urlaubsunterkünften über das Internet wird immer beliebter. Buchungsplattformen wie Airbnb haben in den letzten Jahren auch in Österreich einen Boom erlebt. Privatvermieter müssen allerdings einige Regeln beachten. In Wien gilt außerdem seit Kurzem ein neues Gesetz, das die Zahlungsmoral bei den Ortstaxen heben soll.

Durchschwindeln geht bald nicht mehr so leicht. Wer Wohnraum über Buchungsplattformen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats an Touristen vermietet, muss einiges beachten. Und in Wien bedeutet eine kürzlich in Kraft getretene Gesetzesnovelle, dass Vermieter an der Abfuhr der Ortstaxe nicht mehr vorbei kommen werden. Genau wie eine Frühstückspension oder ein Hotel ist auch jeder Airbnb-Vermieter verpflichtet, bei seinem Gast die Ortstaxe einzuheben und diese an die Stadt zu überweisen. Das ist nichts Neues. Ändern soll sich nun die Kontrolle.

Denn das neue Tourismusförderungsgesetz für Wien verpflichtet nun Buchungsplattformen, die Kontaktdaten und Adressen der bei ihnen registrierten Unterkünfte der Stadt zu melden. Damit soll sichergestellt werden, dass die Ortstaxen auch tatsächlich gezahlt werden. Bisher sei die Zahlungsmoral hier nicht sehr hoch, so Klemens Himpele, Leiter der Magistratsabteilung 23. Deshalb wolle die Stadt Wien nun den Datenaustausch.

Airbnb: Keine Datenweitergabe

Hier dürfte sich allerdings der Big Player unter den Buchungsplattformen, Airbnb, querlegen. Die Unternehmenssprecherin für Deutschland, Österreich und die Schweiz, Isabelle Witzleben, sagt gegenüber help.ORF.at, dass Airbnb aus Datenschutzgründen keine Namen weitergeben wolle. Man schlage allerdings vor, die Ortstaxen automatisiert von den Gastgebern einzuheben und an die Stadt Wien zu überweisen. Eine derartige Vereinbarung habe Airbnb weltweit bereits mit rund 220 Städten getroffen.

Was Gastgeber wissen sollten

Derzeit gilt eine sechsmonatige Übergangsfrist, bis Herbst will die Stadt Wien mit Airbnb eine Lösung gefunden haben. Für Vermieter empfiehlt es sich aber bereits jetzt, die Ortstaxe abzuführen, da mit dem neuen Gesetz auch der Strafrahmen deutlich erhöht wurde: von 420 auf 2.100 Euro. Das Hinterziehen der Ortstaxe könnte also teuer werden. Übrigens beträgt die Ortstaxe in Wien 3,2 Prozent des Beherbergungsentgelts. Wer ein Zimmer oder eine Wohnung für beispielsweise 70 Euro die Nacht vermietet und nicht umsatzsteuerpflichtig ist, muss 1,94 Euro Ortstaxe einheben.

Daneben gilt es für Privatvermieter noch weitere Regeln zu beachten: Zwecks statistischer Erfassung muss die Zahl der Gäste und Übernachtungen an die Stadt gemeldet werden. Die Einnahmen aus der Beherbergung müssen versteuert werden, also als Einkommen und bei Umsatzsteuerpflicht auch als Umsatz verbucht sein. Weiters ist zu prüfen, ob die Beherbergung ein häusliches Nebengewerbe ist oder bereits zum freien Gewerbe zählt. Letzteres ist etwa der Fall, wenn Zusatzleistungen wie Frühstück angeboten werden. Dafür braucht der Vermieter eine Gewerbeberechtigung. Und ab elf Gästebetten gilt das reglementierte Gastgewerbe, bei dem auch ein Befähigungsnachweis nötig ist.

Nachbarn müssen zustimmen

Aber noch vor all dem ist die Frage zu klären, ob man überhaupt vermieten darf. Hier gibt es bereits zwei Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes. Wohnungseigentümer, die ein Zimmer oder die ganze Wohnung als Ferienunterkunft vermieten wollen, bräuchten dafür die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, so der Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer Wien, Walter Rosifka, gegenüber help.ORF.at, schließlich handle es sich quasi um eine Widmungsänderung.

Bei Mietern sei die Situation noch heikler. Hier müsse zunächst auch der Vermieter zustimmen, bevor die Wohnung untervermietet werden dürfe. Außerdem dürfe kein unverhältnismäßig hohes Entgelt verrechnet werden. Sonst könne eine Unterlassungsklage oder sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses drohen, so Rosifka.

Dem Trend zur Wohnraum-Vermietung an Urlauber über Buchungsplattformen hat all das bisher keinen Abbruch getan. Mit dem neuen Gesetz in Wien wird der Spielraum allerdings eingegrenzt. Auch andere Städte in Österreich, allen voran Salzburg, überlegen strengere Regeln.

Folgen auf dem Wohnungsmarkt?

In ganz Österreich werden derzeit 18.000 Unterkünfte über Airbnb angeboten. Spitzenreiter ist Wien mit rund 8.000 Unterkünften. Gezählt werden hier einzeln vermietete Zimmer, aber auch ganze Unterkünfte, die tage- oder wochenweise oder auch dauerhaft Touristen angeboten werden.

Die Buchungsplattformen werden allerdings nicht nur von kleinen Privatvermietern genutzt, sondern auch von Großanbietern, die Dutzende Wohnungen als Ferienunterkünfte vermieten. Hierin sieht der Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer durchaus eine Gefahr. Im Gegensatz zum klassischen Couchsurfing könne es wohnungspolitisch problematisch werden, wenn ganze Wohnungen nur mehr an Touristen vermietet und dadurch dem ohnehin schon angespannten Wohnungsmarkt entzogen würden, so Rosifka.

Sollte das tatsächlich zu einem größeren Problem werden, hat die Stadt Wien auch noch die Möglichkeit mit einer Obergrenze für die Vermietung von Ferienunterkünften gegenzusteuern. In Amsterdam etwa dürfen Airbnb-Gastgeber ihre Unterkünfte nur maximal 60 Tage im Jahr vermieten, in London sind es 90 Tage. In Wien ist das laut MA23 aber vorerst noch nicht geplant.

Petra Schönbacher, help.ORF.at

Links:

• Informationen der Stadt Wien für Privatvermieter von Ferienunterkünften
• Ortstaxenrechner
• Broschüre: Checkliste für Privatvermieter
• Airbnb-Informationen rund um Kommunalsteuern

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