Wenn Wohnungen zu Hotelzimmern werden

Auf Plattformen wie Airbnb kann man die eigenen vier Wände Urlaubern zur Verfügung stellen. Mittlerweile haben auch findige Geschäftsleute dieses Modell der Fremdenzimmervermietung für sich entdeckt. Wohnungen werden angemietet und dann als Touristenquartiere untervermietet. Was aber können Mieter tun, wenn ihr Wohnhaus auf diese Weise Schritt für Schritt in ein Hotel umgewandelt wird?

Zigarettenrauch, Lärm zu jeder Tages- und Nachtzeit sowie ein permanent besetzter Aufzug. Bettina Brunner (Name geändert) ist verärgert. In ihrem Wiener Mietshaus werden seit etwa einem Jahr vier Apartments als Kurzzeitunterbringung für diverse Gäste zur Verfügung gestellt. Die Wohnungen würden an Touristen vermietet, mutmaßt Frau Brunner, im Internet wird die Adresse auf zahlreichen Plattformen, unter anderem auch beim Branchenriesen Airbnb, als Fremdenzimmer angeboten. Das Ganze liest sich dort tatsächlich wie eine Hotelwerbung. Mit Check In Time, Check Out Time und dem Verweis auf WLAN und Kabelfernsehen.

„Wilde Partys bis spät in die Nacht“

Im Keller sei darüber hinaus allerlei Zubehör gelagert, schildert Frau Brunner. Neben Putzmitteln gebe es dort auch kleine Duschgel- oder Schampooflaschen, „wie das halt in Hotels üblich ist“. Sie selbst müsse derweil mit den unangenehmeren Begleiterscheinungen leben, die der Hotelalltag so mit sich bringen kann. Direkt über ihrer Wohnung befinde sich eines dieser Apartments, dort würden häufig mitten in der Nacht lautstarke Partys gefeiert. Auch durch den permanenten Zigarettenrauch fühle sie sich belästigt. Würde es sich um normale Mieter handeln, könnte man das Gespräch suchen, so Brunner. Bei Touristen, die nach wenigen Tagen wieder ausziehen würden, sei das kaum sinnvoll.

Die Mieterin geht davon aus, dass die Firma Kimi Apartments aus Wien hinter der Fremdenzimmervermietung steckt. Auf den diversen Buchungsplattformen wird Kimi-Apartments als Vermieter beziehungsweise als Anbieter genannt. Das Unternehmen ist Teil der Kimi-Immobilien GmbH, es ist in der Sparte Gastgewerbe verzeichnet und hat eine gültige Berechtigung inne, um Privatzimmer zu vermieten.

Hausverwaltung weist die Verantwortung von sich

Auf unsere Nachfrage bestreitet Kimi-Apartments jedoch vehement, etwas mit der Sache zu tun zu haben. Man habe zu keinem Zeitpunkt Wohnungen an besagter Adresse gemietet und würde daher auch nichts untervermieten. Auch die Hausverwaltung, die Palladio Immobilien GmbH, gibt an, keine geschäftlichen Beziehungen zu Kimi Apartments zu unterhalten. Die Wohnungen würden an andere Firmen vermietet, diese würden sie dann ihren Kunden und Geschäftspartnern zur Verfügung stellen. Um wen es sich hier genau handelt, möchte die Hausverwaltung mit Verweis auf das Geschäftsgeheimnis nicht näher ausführen. Man habe gebeten, auf die Bewohner Rücksicht zu nehmen. Von einer gewerblichen Vermietung an Touristen wisse man nichts.

Wir haben in dem Haus nachgefragt. Dort kennt man die Kimi Apartments sehr wohl, deren Mitarbeiter seien ja oft im Haus, wie es heißt. Auch könne man problemlos als Tourist eine Wohnung anmieten, die Anzeigen im Internet seien ja entsprechend zahlreich. Wie es zu einer derart unterschiedlichen Wahrnehmung zwischen Hausverwaltung und Hausbewohnern kommt, konnten wir nicht restlos klären.

Mieter können wenig gegen Airbnb und Co. tun

Rechtlich ist die Angelegenheit gedeckt. Ein Hausbesitzer kann seine Liegenschaften vermieten an wen er will – auch das gewerbliche Untervermieten von Privatwohnungen an Touristen ist keineswegs rechtswidrig, sofern der Vermieter ein Untervermietsrecht einräumt. Mieter sind bei Angelegenheiten, die nicht unmittelbar die eigene Wohnung betreffen, verhältnismäßig wehrlos. Einen Rechtsanspruch darauf, dass alle Objekte eines Wohnhauses ausschließlich für Wohnzwecke zur Verfügung stehen, gebe es nicht, sagt der Wohnrechtsexperte Christian Boschek von der Arbeiterkammer (AK) Wien.

Anders sei das bei einer Wohnungseigentumsgemeinschaft, also in dem Fall, dass mehrere Wohnungseigentümer gemeinsam ein ganzes Haus bewohnen. Hier müsse eine Hausverwaltung die Zustimmung der Miteigentümer einholen. Ansprüche eines Mieters, etwa auf eine Minderung des Mietzinses, bestehen hingegen erst dann, wenn die im Mietververtrag vereinbarten Leistungen nicht oder nur mangelhaft erbracht werden, so Boschek.

Beweise für Missstände sammeln

Mietzinsminderungsansprüche würden insbesondere dann bestehen, wenn die gemietete Wohnung nicht in vollem Umfang genutzt werden kann. Dasselbe gelte auch bei einer unsachgemäßen Benutzung von Gemeinschaftsanlagen durch Dritte, so der AK-Experte. Sollten diese nicht oder nur eingeschränkt zur Verfügung stehen, etwa weil wegen des hohen Personenverkehrs der Zugang nur eingeschränkt möglich ist, könne man Mietzinsminderungsansprüche geltend machen. Das gelte auch für die von Frau Brunner angeführten Lärm- und Rauchbelästigungen.

Im Streitfall könne den Anspruch auf die vertraglich vereinbarte und ungestörte Nutzung des Mietgegenstandes allenfalls auch bei Gericht durchsetzen. Wichtig sei, dass man Beweise für eventuelle Missstände sammelt und bei Bedarf vorlegen kann. Das können unter anderem Videos, Fotos oder auch E-Mail-Korrespondenzen sein, meint Christian Boschek.

Privater Wohnraum wird dauerhaft entzogen

Plattformen wie Airbnb waren ursprünglich dafür gedacht, dass Privatpersonen ihren eigenen Wohnbereich kurzfristig und unbürokratisch anderen Privatpersonen zur Verfügung stellen können. Mittlerweile haben jedoch zahlreiche findige Geschäftsleute dieses Modell für sich entdeckt. Private Wohnflächen werden angekauft oder angemietet und dauerhaft gewerblich an Touristen vermietet. Dies habe auch zur Folge, dass zunehmend privater Wohnraum auf Dauer dem Markt entzogen wird, so Boschek. Dies sei aus Sicht der AK eine beunruhigende Entwicklung, auf die der Gesetzgeber wohl noch werde reagieren müssen.

Paul Urban Blaha, help.ORF.at

Link:

• Zimmervermietung aus gewerberechtlicher Sicht

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